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Mesurage : un logement de plus de 20 m3 jugé indéc

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Tadpol allez vers le bas
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Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer Tadpol Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Sujet: Mesurage : un logement de plus de 20 m3 jugé indéc
    Envoyé : 29-Fev-2016 à 13:40
Je réagis à l'article paru sur le site.

La conclusion de l'article est la suivante :

" La surface au sol du bac de douche doit donc être exclue de la surface habitable du logement pour déterminer si le logement répond au critère de la surface minimum. "


Cela pourrait prêter à confusion. C'est dans cas d’espèce qu'il faut déduire le bac de douche, parce que le règlement sanitaire départemental le prévoit, sinon, on applique le R 111-2 du CCH qui lui ne prévoit de déduction de ce genre.

J'en profite pour inciter mes confrères à bien préciser dans leurs rapports de mesurage de surface habitable qu'ils se référent uniquement au R 111-2, et qu'il existe des réglementations sanitaire départementales qui peuvent prévoir des conditions plus restrictives. 
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diagimmo allez vers le bas
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Depuis le: 09-Nov-2007
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Points: 1921
Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer diagimmo Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 29-Fev-2016 à 15:13
Merci Tadpol. Je vais en effet préciser l'article.
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pascal85 allez vers le bas
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Depuis le: 12-Mai-2009
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Points: 1167
Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer pascal85 Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 29-Fev-2016 à 15:33
Attention à l'interprétation. Il n'est pas dit que la douche devait ne pas être considérée comme de la surface habitable, mais que, sur ce cas précis où le bac à douche fait partie de la pièce unique, la notion de surface minimum de 9 m² ne doit pas tenir compte de cette douche pour le respect des normes d'habitabilité.

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Christophe67 allez vers le bas
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Depuis le: 17-Dec-2007
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Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer Christophe67 Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 29-Fev-2016 à 15:56
Houla!! Je tiens a attirer l'attention sur la confusion qu'il me semble ne pas devoir faire entre:
- surface et volume habitable d'un logement d'une part (R111-2)
- les règles habitabilité définies dans le décret 2002-120 d'autre part.

Pour le calcul de la surface habitable d'un logement, l'article R111-2 du CCH s'applique, et effectivement la surface du bac de douche ne fait pas partie des surface de plancher qu'il conviendrait de ne pas prendre en compte.

En ce qui concerne les règles d'habitabilité, le décret définissant un logement décent a aucun moment ne le défini comme un logement de plus de 9m2 de SH ou de plus de 20m3, raccourci couramment utilisé.
Ce qu'il dit, c'est par contre qu'il doit comporter au moins une pièce principale, et que les pièces principales font au moins 9m de SH et 20M3 de volume habitable (il s'agit d'y vivre quand même). Cette exigence s'applique donc à chaque pièce principale, et lorsqu'il n'y en a qu'une, à la seule pièce principale.
Il dit par ailleurs qu'il doit y avoir une cuisine ou un coin cuisine aménagé avec évier (EF+EC) et pouvant recevoir un appareil de cuisson, il dit aussi qu'il doit y avoir un WC séparé de la cuisine, et que dans le cas des logements d'une seul pièce il peut être extérieur au logement, et il dit enfin qu'il doit y avoir un équipement de toilette corporelle (EF+EC) aménagé pour garantir l'intimité.
L'article R111-1 (de 2002 se retrouve en R111-1-1 aujourd'hui) , cité dans les "vu" du décret, donc en référence, précise qu'un logement comprend des pièces principales et des pièces de service telles que cuisine, salle d'eau, etc..;
Dans ce contexte, et sans que le RSD n'ait à le préciser, il ne me semble pas aberrant du tout qu'un juge décide au vu des textes, que l'emprise d'une douche incluse dans la pièce principale d'un logement, et qui de plus est peut-être la seule pièce du logement, que cette emprise donc ne puisse être intégrée dans la surface destinée au séjour ou au sommeil, définition de référence d'une pièce principale selon R111-1-1

Cette lecture pourrait permettre d'exclure de la même manière l'emprise d'un évier et de la place prévue pour l'appareil de cuisson si l'aménagement du coin cuisine est prévu dans la seule pièce principale que l'on veut décente (c'est l'objectif du texte quand même), mais elle ne modifie en rien la façon de mesurer la surface ou le volume habitable d'un logement.

Edité : après lecture de pascal85, on se rejoint.
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ASTERDI allez vers le bas
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Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer ASTERDI Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 29-Fev-2016 à 18:25
Si un rapport est bien rédigé il cite effectivement à quel texte il fait référence.

Les RSDT de certains départements exclus en effet certains types de pièces de celles qui peuvent être habitables : combles, sous-sol, pièces aveugles, pièces semi-enterrées (avec une définition de ce que signifie enterré qui peut être propre à chaque département).

Il peut être de bon ton de rappeler à certains DO peu versé dans les textes que ce n'est pas parce qu'un logement fait une certains surface habitable au sens du CCH R111-1-* qu'il est habitable et/ou décent au sens du RSDT et ou du décret 2002-120.

L'ARS a d'ailleurs pour mission d'accompagner les locataires "grugés" alors ouvrez l'oeil ... et le parapluie Smile
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Tadpol allez vers le bas
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Points: 2706
Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer Tadpol Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 01-Mar-2016 à 08:40
J'ai eu connaissance de deux cas où ce n'était pas une question de déduire des équipements obligatoires, mais où c'était purement une question de surface et HSP, c'était conforme au R 111-2, mais pas à la RSD.

D'après ce que les propriétaires ont expliqué, il y avait un point similaire à ce qui est mentionné dans cette jurisprudence :

cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres

C'était ce qui posait problème dans leur appartement, et les obligeaient à modifier le positionnement de leur mezzanine.

C'est ultra dangereux comme détail, parce que un propriétaire peut se retrouver avec un bien interdit à la location, et va se retourner contre nous ou le notaire pour demander des comptes.


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omd allez vers le bas
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Points: 2765
Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer omd Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 01-Mar-2016 à 11:55
un texte par ci, un texte par là, une dose de réglementation par dessus,  et hop .... où comment transformer le mal-logement en non-logement.... on est vraiment trop fort dans ce pays ! Cry
Elu au Top 10 du World Bashing International Diagnostics Movement. Quand j'ai envie de taper, je viens ici, je ne suis jamais déçu... ;-))
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Tadpol allez vers le bas
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Points: 2706
Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer Tadpol Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 01-Mar-2016 à 12:14
C'est effectivement assez incompréhensible que sur ces questions là on se retrouver avec des réglementations locales au lieu d'une seule réglementation nationale.

Je viens de jeter un coup d’œil  au RSD de la Gironde, j'ai le même détail qu'ici sur les dégagement et cul de sac de moins de 2 mètre de large, et en plus la HSP ne peut être inférieure à 2.20 m.
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Christophe67 allez vers le bas
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Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer Christophe67 Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 01-Mar-2016 à 12:40
Pardon, mais je suis un peu perplexe devant :

- la remarque d'omd : Tu trouves acceptable qu'un propriétaire loue pour habiter à quelqu'un une pièce de 8,7 m2 pour y vivre, avec un loyer de 500 euros mensuel ?

- la remarque de Tadpol : comme je l'explique plus haut, le décret sur le logement décent dit déjà ces choses là mais de manière moins explicites. Qu'une réglementation locale vienne préciser dans les cas extrêmes (je considère peut-être bêtement qu'un logement de 8,7m2 est un cas extrême en France en 2015) la façon dont il convient de comprendre le texte national ne me choque pas du tout, au contraire.
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omd allez vers le bas
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Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer omd Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 01-Mar-2016 à 14:30
Message posté par Christophe67 Christophe67 a écrit:

 Tu trouves acceptable qu'un propriétaire loue pour habiter à quelqu'un une pièce de 8,7 m2 pour y vivre, avec un loyer de 500 euros mensuel ?

C'est le tiers d'une nuit au Hilton ou au Ritz, donc tout celà est finalement une question de point de vue..et de moyens ! Wink

Plus sérieusement, c'est l'empilage de textes qui est exaspérant et l'absence d'équité d'un endroit à l'autre du territoire, on est tous égaux devant la loi... mais on n'a pas les mêmes lois ! 
Au lieu de faire un ajout par département, faire un ajout national c'est bien aussi.
Sur le fond, tant que les communautés d'agglo favoriseront le développement en périphérie de leur ville d'attache, nos campagnes se videront et le mal-logement proliférera, il y aurait tant et tant à faire.
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Tadpol allez vers le bas
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Points: 2706
Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer Tadpol Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 01-Mar-2016 à 16:04
Ce qui me gène, comme Omd, c'est le côté local de la réglementation, et même si nul n'est censé ignorer la loi, il doit y avoir un paquet de propriétaires (de bonne foi, pas des marchands de sommeil) qui sont en infraction avec cette réglementation locale.

En plus ça nous rajoute une source de litige. On peut avoir un très gros litige si on fait des diags dans un appartement qui sera considéré comme non habitable par le RSD. Si j'avais pas eu deux exemples récents via des clients, et cet article, mes certificats de surface habitable n'auraient pas été modifiés en conséquence.

Je viens de percuter, mais sur un dossier vente aussi il faut se couvrir. On mesure la SH pour un DPE, donc si on ne prévient pas le lecteur d'aller voir du côté du RSD, ça peut coûter cher.
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Christophe67 allez vers le bas
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Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer Christophe67 Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 01-Mar-2016 à 21:53
Mais justement. Il n'y a pas d'empilement de réglementation.

Il y a un décret de 2002 qui décrit ce qu'est un logement décent. Il dit qu'il doit comporter des pièces principales, des pièces de service.
Il dit qu'une pièce prinicpale fait au moins 9m2 ou 20m3.

Dans le cas cité dans la jurisprudence, on est à la marge de la marge, parce que le logement n'a même pas de pièce de service
La première confusion volontaire du monde de l'immobilier, c'est de croire que cette exigence de 9m2 et de 20m3 s'appliquerait au logement. Ce n'est pas le cas et cela n'a jamais été le cas. Cette exigence s'applique aux pièces principales.

Une pièce principale est une pièce de séjour selon le CCH, une pièce de service étant une cuisine une salle d'eau ou un WC.
La seconde confusion est donc de croire que le fait d'utiliser la possibilité d'avoir un WC extérieur au logement, de mettre un coin cuisine (0,5m2 mini) à la place de la cuisine, et une douche (0,5m2 mini), et de réduire le logement à une seule pièce principale permettrait de de considérer comme décent un logement de 8,7 m2, (dont on se rend compte qu'il ne reste que 7,7m2 dès lors que l'on retire douche et coin cuisine, pour le séjour, le rangement, le couchage, et prendre ses repas) au seul prétexte qu'il ferait plus de 20m3, alors que cette exigence s’applique à la pièce principale.

C'est un logement de l'ordre de grandeur d'une cellule de prison.
Je ne comprend pas que des propriétaires puissent faire ce type de business sans avoir honte. C'est d'une inhumanité évidente, en tout cas avec mon regard de français de 2015.

Je trouve donc très bien que des règlementations locales viennent préciser la façon dont doit être lu le décret lorsque localement des personne de ce type oublient le fond (l'exigence de louer un logement décent) et se permettent de valoriser un réduit de 8,7 m2 comme un logement.
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Tadpol allez vers le bas
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Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer Tadpol Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 02-Mar-2016 à 09:04
Oui le cas de la jurisprudence, y a tout dans une seule pièce, effectivement la comparaison avec une cellule est bien trouvée.

Voilà l'exemple que j'ai vu y a quelques temps :




Dans la salle d'eau il faut ajouter une pièce en plus, des WC. Au-dessus du séjour et de la salle d'eau on a une mezzanine, qui doit être à 1.9 ou 2 m du sol.

Sur la base du 111-2, et des textes sur le logement décent, pas de problème, on a ce qui faut. J'ai pas la SH mais entre le séjour et son coin cuisine on avait largement plus de 9 m² habitable et 20 m3. Il y avait bien entendu les équipements, ventilation et lumière naturelle.

Sauf que selon le RSD de la Gironde, cet appartement n'est pas louable. Le coin cuisine forme un cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 m, on ne prend pas en compte sa surface. La partie du séjour avec la mezzanine au-dessus n'a pas 2.20 m de HSP, pas pris en compte non plus.

Là on a deux niveaux de réglementation, dont le plus contraignant est le plus confidentiel. Je suis pas certain que les notaires, AI, ou nous les ODI, face à ce genre de logement on ait le réflexe de conseiller le client d'aller voir du côté du RSD.



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Christophe67 allez vers le bas
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Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer Christophe67 Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 02-Mar-2016 à 21:58
Cette exigence du RSD semble bien antérieure au décret de 2002. Ce n'est donc pas la réglementation locale qui vient durcir les règles de décence, mais bien les règles de décence nationales qui sont plus légères que l'exigence de la Gironde.

Il est possible que le RSD de Gironde soit attaquable quant à son contenu pour ne pas avoir évolué avec l'apparition d'une réglementation nationale. Il faudrait voir avec un spécialiste de droit administratif si le fait que l'exigence de volume introduite pas le décret national ne soit pas reprise comme un critère possible de décence dans l'arrêté préfectoral ne constitue pas un problème.
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Tadpol allez vers le bas
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Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer Tadpol Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 03-Mar-2016 à 08:54
Je suis à peu près sur que mes souvenirs de droit administratif sont correctes sur la possibilité de durcir localement une règle administrative nationale. En revanche, sur l'antériorité, là j'en sais rien.

L'exemplaire du RSD que j'ai n'est pas clair, l'arrêté a été pris en 1983, il y a un mention actualisé en 2002. 

J'ai regardé les RSD du 75, 69, et 48, on a la même mention des cul-de-sac et dégagement de moins de 2 m de large, et une HSP de 2.20 m sauf pour le 69 où on a 2.30 m. 
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omd allez vers le bas
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Options des messages Options des messages   Mercis (0) Mercis(0)   Citer omd Citer  RépondreRéponse Lien Direct à ce Post Envoyé : 03-Mar-2016 à 19:40
Message posté par Tadpol Tadpol a écrit:

J'ai regardé les RSD du 75, 69, et 48, on a la même mention des cul-de-sac et dégagement de moins de 2 m de large, et une HSP de 2.20 m sauf pour le 69 où on a 2.30 m. 

C'est normal Tadpol, pour un 69, il faut plus de place.... ok je sort ... Embarrassed
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